萬科拿地單月狂攬20宗 公司高層感慨地價太貴

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  相比于銷售業績,萬科今年以來的拿地金額比例並不高,策略可謂相對謹慎,不過來到年底,萬科在土地市場卻老要改變了風格。自10月9日發佈9月份銷售簡報後,只有500天的時間裏,萬科便狂攬19宗商住用地以及一宗物流用地。要知道今年前9個月,萬科一共才拿了500宗地塊。

  值得注意的是,這20多天內,萬科不但在拿地數量上較以往翻番,土地的含金量也是頗高。其拿地的城市不但涵蓋北京、上海、深圳這樣的一線城市,在重點二線城市杭州更是一口氣連拿6宗地塊,此外在南京、大連、濟南、瀋陽、唐山等重點城市也是有所斬獲。

  同去,公司連續第6個月銷售達到500億元。截至10月末,萬科的銷售額也突破了5000億元。

  加速拿地

  據《證券日報》記者統計,這19宗地塊,建築面積5005.7萬平方米,對應拿地金額134.47億元,佔10月份銷售額的56.86%,也相當於萬科年內一個季度的拿地總金額。而萬科三季報顯示,截至9月底,年內萬科累計僅新增500個項目。

  券商的研報稱,萬科10月份的拿地支出是9月份土地投資額18億元的約7.5倍,10月單月拿地金額佔今年累計權益拿地金額(約4500億元)的31%,拿地款佔銷售額比例也恢復到21%(前三季度該比例為16.6%),顯示公司拿地開始提速。我本人面,公司拿地的區域選擇也主要集中在重點一、二線城市,目前萬科在十大城市(一線城市+重點二線城市)的拿地金額已佔總拿地金額的54%。“隨著各主要城市去化週期逐步走低,我們認為開發商拿地積極性在4季度將維持較高水準”。有行業分析師表示。

  實際上,在不久前,萬科總裁鬱亮還表示,“白銀時代,房價單邊上漲的時代結束,土地拿的多並不一定是財富。公司目前的項目資源足以支援兩年以上的開發需求,未來將繼續堅持審慎的投資策略,保持良好的投資品質”。

  對於萬科近期拿地數量突增的原因 ,萬科董秘譚華傑對媒體表示,並有的是萬科的拿地標準老要老要出现了變化。他指出,萬科拿地確實仍是比較謹慎的,主要考慮當地的土地價格與房價之間的相對關係算不算合理。将会兩者之間關係合理,公司便會進行相應拿地。他舉例稱,萬科單月在杭州拿出6宗商住地塊,主要考慮到杭州是重點二線城市,房價與土地價格的相對關係合理。

  但業內人士認為,萬科老要加大拿地力度,更多的還是看好後市,尤其是一、二線城市的市場,這從其拿地區域的選擇上也都须要看出。同去,萬科三季度發行的500億元公司債,利率僅為3.5%,創下業內新低,也讓萬科头上的現金更為宽裕。

  譚華傑則強調,雖然一線城市樓市回暖快,但房價與土地價格之間的關係相對沒那麼合理,萬科就會顯得很謹慎。“北京四五環地價賣到5萬,麵粉貴過麵包。萬科有的是你都都可以 在北京拿地,但出價比不過有些企業”。譚華傑表示。

  不過,《證券日報》記者注意到,雖然其高層感慨了北京的高地價,但萬科仍在近期獲取了北京的一宗土地(延慶沈家營項目)。該項目位於北京市延慶縣,凈用地面積約 16.6 萬平方米,容積率 1.4,計容積率建築面積約23.3萬平方米。萬科擁有該項目20%權益,須支付地價款約1.4億元。

  此外,萬科還新增物流地産項目1個,即杭州大江東香精廠項目。該項目位於杭州市大江東産業集聚區緯八路,項目凈用地面積約10萬平方米,容積率1.02,計容積率建築面積約10.2萬平方米,萬科擁有該項目500%權益,須支付地價款約0.41億元。

  而作為萬科重點開展的新業務,萬科在三季報中表示,繼上两天成立萬科物流地産發展有限公司後,萬科目前已在貴陽、武漢、上海、瀋陽、長沙、成都等地正式獲取6個物流地産項目。萬科方面還稱,相比于住宅地産,物流地産更注重形成網路佈局。因此都须要都看,萬科拿物流用地基本會在不同的城市開展,也是為了形成物流網路。

  銷售突破5000億元

  關注萬科拿地量大增的同去,其年內銷售額也在10月份突破了5000億元。在恒大於業內第一個完成全年銷售目標後,萬科則順利成為年內首家銷售額突破5000億元的房企。

  11月4日,萬科發佈了其10月份銷售簡報,當月公司實現銷售面積187.4萬平方米,同比下降1.68%,環比增長1.74%;銷售金額236.5億元,同比增長7.06%,環比下降3.15%。截至10月,萬科累計實現銷售面積1627.3萬平方米,同比增長11.89%;銷售金額2041.2億元,同比增長19.27%。而去年全年萬科共實現銷售金額2151.3億元,在還剩2個月的请况下,超過去年的數據已成定局。

  據了解,自今年5月份起,萬科已是連續第6個月銷售達到500億元。多數券商均預計,萬科今年的銷售額可達25000億元,因此其前10個月的銷售額已完成全年銷售目標預測的81.6%。中金的研報稱,考慮到去年11月份基數較低(銷售額189.6億元),其預計萬科今年11月份銷售額增速有望回到15%以上。

  長江證券最新的研報也稱,萬科四季度將迎來竣工高峰,全年竣工總量有望超出年初計劃,因此四季度的結算量有望進一步提高,預計全年業績增速可達10%左右。